驻马店松绑楼市,能否成为风向标?

来源:http://www.lehuilai.cn 时间:02-29 13:33:23

  驻马店正在给楼市松绑。

  2月21日,这座河南四线城市的当局官网上发布文件,文件中的调控新政与疫情后无数城市特意纾解房企资金链差别,涉及开发商从拿地、工程建设、预售门槛、银走信贷等各个环节,并针对购房者执走始套房补助,还将公积金贷款购房的始付比例从30%下调至20%。

  中原地产始席分析师张大伟说,“这是迄今为止最重磅的政策……终于有城市开起动信贷政策、降矮始付了。”

  在驻马店地产圈待了十多年的宋力对该政策的出台并意外外。

  春节事后,驻马店房管部分对当地房企进走摸底调研,开发商内部的工程、财务、营销等部分借此机会逆馈提出,“期待安详房价,不至于展现烂尾楼盘”。宋力说。

  《棱镜》自参与政策提出的房企处获悉,春节之前,驻马店当局部分就曾齐集当地房企开会,探讨地方实际政策如何与“房住不炒”的顶层设计结相符,房企代外挑出若干提出,中央诉求是期待能在预售资金监管、金融信贷等方面予以声援。

  当地楼市库存形成的堰塞湖是此次调控放松的背景。

  土地市场转冷

  驻马店的土地市场炎度转折是个信号。

  2019年7月2日,本地房企同信地产以总价3.24亿元拍下高铁片区46亩土地,折相符698万/亩,楼面价3739元/平方米,系驻马店迄今为止最贵的地王。

  这是一家被业内认为棚改受好最大的房企,该集团董事长麻延卫早在2018年就喊出千亿口号,“2019年要破百亿,下一个五年向千亿进军”,并将拿地触角伸到河南其他县市。

  克而瑞询问系统的《2019年中国房企操盘榜》上,同信地产以35.9万平方米的操盘面积位列第192位。

  “但这么激进的拍地,吾依旧特意的惊愕。”宋力这位地产老炮眼望着驻马店地价水涨船高。在那之前的6月初,碧桂园、建业先后高价拿地,价格别离为438万/亩、502万/亩。

  当地土拍市场到达抛物线顶点后失踪头向下。

  驻马店楼市网数据吐露,2019年7月之后,土地流拍重要,仅有8宗土地成交,前7月成交土地则是20宗。

  再向前追溯,2018年是驻马店房企的拿地高峰。2017年-2019年,市区土地成交面积别离为1673亩、4174亩、1749亩,成交总金额别离为22.2亿元、76.2亿元、50.49亿元。

  一位驻马店开发商人士告诉《棱镜》,受棚改推动,地价从2017年开起翻倍添长,正本县里每亩100万元,现在均价涨到每亩200万元,市区均价则从每亩150万元到200万元,涨到300万元到400万元。

  库存堰塞湖

  需求侧同样正在入冬。

  “17年、18年市场好的时候,一切楼盘的开盘往化率都在90%以上,市场处于供不该求的状态。”一位当地房企营销人士对《棱镜》外示,与此同时,房价也从2016年的3500元-4000元/平米的均价,涨至现在的6500元-7500元/平米。

  市场在2018岁暮逐渐降温,2019年下半年冷下来了,“上半年开盘往化率还能到七八成,下半年也就40%。”上述营销人士说,房企开起打响价格战。

  以驻马店房价最贵的西部高铁片区为例,2019年5月及9月,绿地项现在两次开盘,毛坯房每平米在7500元-7800元。等到10月份,两公里之外的恒大项现在开盘时,价格则为每平米7800-8000元,但这是精装房的价格。

  “两家价格都差不多,一个是毛坯房,一个是精装修,客户一定选择精装修。”上述营销人士说,这场价格战直接搅动了整个市场,以至于11月,同信的“地王”开盘时卖不动,由于他们的毛坯房价格也是7500-8300元,不如恒大价格实惠。

  当市场进入下走阶段,成交量开起冷却,添之前两年重大的土地供答量,导致2019年下半年驻马店楼市往化率骤降。

  驻马店楼市网数据吐露,2017年-2019年,当地商品房网签面积别离为279万、353万、286万平米,主营产品:手机充电器 手机电池 电子配件 电子节能产品 电气、机械及器材、电子厨卫等产品网签金额别离为142亿元、205亿元、170亿元。同比2018年,2019年网签面积及金额别离下滑23.2%、16%。

  2019年,当地商品房供答量依旧处于高位。

  2017年-2019年,驻马店商品房供答套数别离为3.09万、4.98万、4.03万套,面积则别离为360万、522万、531万平米。尤其是2019年下半年,供答套数及面积别离达到2.8万套及361万平米。

  另一个导致供答量猛添的因素能够是大周围棚改。

  驻马店城区2018年-2020年棚改规划表现,计划完善153个改造项现在,占地面积4.38万亩,涉及37.38万人,计划建设安放房面积1487.6万平方米,计划总投资592.2亿元。

  1487.6万平方米相等于驻马店以前三年已售商品房面积总和。《棱镜》并未查询到近两年当地棚改的完善周围数据。

  库存“堰塞湖”展现了。

  以高层项现在为例,按照驻马店房产在线数据统计,高层项现在2019年月平均能卖失踪18.5万平米,现在库存面积则达到306万平方米,这意味着必要近17个月才能卖失踪。而业内相符理的往化周期远大在6到12个月。此外,当地洋房、公寓办公项现在,往化周期别离为18个月、53个月。

  一位当地开发商人士对《棱镜》外示,通过前两年的棚改,客户已经从刚需转向改善需求,当之前的高价地以改善型产品入市时,又赶上市场下走期,客户对价格变得敏感,因此现在不雅旁观者多。

  “倘若是刚需那就买吧,毕竟每平米补贴200元;倘若是投资的话依旧算了。”宋力这些天接到十多个客户的询问电话,这是他的提出。

  能否成为风向标

  2019年,信托、银走、债券等房企融资渠道收紧,迅速出售回款成了房企重要的现金流来源,尤其是对三四线城市的中幼房企来说,一旦出售不畅,资金链即面临厉峻考验。

  对此,驻马店最新调控政策表现,“总投资25%以上,9层以下修建施工进度达到正负零(主体工程基准面下工程完善),10层以上盖到地面两层,即可取得预售允许证。”在放宽预售门槛之外,当地调控政策还清晰请求优化预售资金监管、添快贷款发放,增补企业有效现金流入,并下调房企贷款利率,请求各银走金融机构偏差房企盲现在抽贷、断贷、压贷。

  纾困楼市的走动不光出现在驻马店,二三线城市也在悄然放松调控,荟萃在添快预售、批准或延期缴纳土地出让金等方面。

  以二线城市苏州来说,2月19日,当地放宽新出让土地必须现房、封顶出售的条件节制。

  这一厉苛的土拍政策当初是为按捺高价地王,已经实施近4年。针对房企来说,相等于从拿地到开盘的一两年内,不克挑前获得预售款,现金流压力颇大。

  一家上市房企苏州公司投拓总张云对《棱镜》外示,固然苏州土拍新政让房企松了一口气,但现在房企拿地要综相符考量走情、政策和预期,“有些房企春节期间基本颗粒无收,现金流特意重要,但那些现金流相对有余的房企会趁机拿地。”

  除土地供给端的刺激政策之外,在需求端,包括驻马店、南宁、东莞等地都在降矮公积金贷款门槛。驻马店规定,住房公积金最高贷款额度,由45万元挑高到50万元,并将公积金贷款始套房始付比例由30%下调为20%。

  在商业房贷方面,个别银走也在调整政策。

  近期,浙商银走(走情601916,诊股)下发关照,对非限购城市下调始套房始付比例,从30%下调为20%。不过现在,并未见到其他银走跟进。

  华泰证券(走情601688,诊股)外示,现在房地产宽松政策倾向逐渐由前端(土地、施工)向后端(出售)蔓延。不论是放松预售,抑或补贴购房、添大公积金及商业贷款声援。驻马店的调控政策是其中一例,至于其风向标意义如何,也许这座四线幼城依旧尴尬大任。


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